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Notre actualité

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qualification du \"loueur en meublé\"

les critères de qualification d’un loueur en meublé professionnel ont évolué à la faveur d’une décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018, qui a déclaré contraire à la Constitution la disposition de l’article 155 IV du CGI laquelle subordonne la qualification de loueur en meublé professionnel à l’inscription d’un des membres du foyer fiscal au RCS.

 

Depuis lors, la condition d’inscription au RCS n’est plus exigée pour la qualification de loueur en meublé professionnel.

 

L’administration fiscale en a récemment tiré les conséquences en supprimant de sa base BOFIP les commentaires relatifs à l’inscription au RCS.

 

En conséquence, depuis le 8 février 2018, le caractère professionnel de l’activité de loueur en meublé professionnel s’apprécie au regard des deux seules conditions prévues au 2° et 3° du 2 du IV de l’article 155 du CGI à savoir :

  • les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
  • ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux  autres que ceux tirés de l’activité meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés.

Sont donc considérées comme non professionnelles les personnes qui ne respectent pas l’une de ces deux conditions.


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fermeture de nos bureaux et cas d\'urgence

DESRUE IMMOBILIER est fermé le week end, les jours fériés et les ponts

Quelques conseils lorsque nos bureaux sont fermés en cas d'urgence:  Pensez toujours a appeler votre assureur avant d'essayer de chercher un SOS dépanage qui restera a vos frais. 

En cas d'incendie vous devez appeler les pompiers: 118, et pour toute situation d'URGENCE ABSOLUE UNIQUEMENT, avec danger imminent pour les personnes, les services publics de secours concernés.

Pour les DDE: si l’on excepte les circonstances comportant un danger imminent pour les personnes, qui relèvent de l’intervention des services publics de secours, la réponse aux situations critiques sera plus facile à apporter le moment venu si elle a été anticipée et organisée à minima. Les artisans de quartier sur lesquels on peut compter durant la semaine sont rarement joignables en soirée et le week-end. Pour les parties privatives, n'hésitez pas  pour faire une réparation dès que vous vous en apercevez et n'attendez surtout pas que cela s'aggrave. Un simple goutte à goutte doit être traité rapidement. Et même les entreprises de plus grande envergure sont loin d’avoir toutes un service d’astreinte 7 jours/7, 24 heures/24. Quant aux sociétés de dépannages express, mieux vaut les éviter, comme le recommande la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), dont les services reçoivent chaque année plus de 8 000 plaintes de la part de victimes de sociétés de dépannage à domicile. Nous vous rappelons qu'en droit Français, que c'est le donneur d'ordre qui reste redevable de sa facture. Donc vous si vous si vous ne nous avez pas contacté avant, ou n'avez pas anticipé pendant la semaine.

Quelques trucs pour passer un week end en cas de DDE: Appelez votre assureur et demandez lui d'envoyer une de ses sociétés réfencées. Sinon, fermez le robinet d'eau de l'appartement fuyard, ou le robinet d'eau de l'immeuble après avoir fait le point avec vos voisins. Pour réparer une petite fuite ou un joint, pensez à toujours avoir une bombe de soudure à froid chez vous ( les grandes enseignes de BRICOLAGE sont ouvertes le week end) en attendant de contacter un ARTISAN.

Ayez le reflexe d'appeler votre assureur qui vous enverra une entreprise partenaire

Problème de coupure d'électricité: cela peut être une coupure de secteur, ou oubli de règlement de votre facture. Sinon,un objet qui fait masse: ballon électrique, appareil électro ménager, ... testez sur votre disjoncteur quel objet fait masse, baissez le fusible incriminé et patientez jusqu'à ce que nous vous adressions un électricien.

Odeur de gaz: appelez tout de suite GRDF: n° Vert Urgence Sécurité Gaz au 0 800 47 33 33 (appel gratuit depuis un poste fixe).

1. Ouvrez les fenêtres.
2. Fermez votre arrivée de gaz.
3. Evitez les flammes et les étincelles.
4. Ne touchez à aucun appareil électrique ni téléphone.
5. Sortez à l'extérieur de votre domicile pour contacter le n° Vert Urgence Sécurité Gaz au 0 800 47 33 33 (appel gratuit depuis un poste fixe).

6. Attendez l'arrivée du technicien GRDF devant votre domicile. -

En cas de problème de serrure: Appelez votre assureur. Tant qu'il ne vous a pas répondu et ne vous a pas adressé un serrurier partenaire, allez chez un voisin, ou un ami. Il vous coutera moins cher de régler une nuit dans un hotel 1er prix et d'attendre l'ouverture d'un serrurier artisan que de faire appel à un serrurier 24h/24h

Si vous pensez vous êtes enfermé en claquant la porte (sans avoir fermé a clefs la serrure), généralement une "radio" que vous introduisez en donnant un coup d'épaule suffit à ouvrir la porte.

Nous espérons que ces quelques trucs vous éviterons de dépenser des sommes importantes pour rien.

A bientôt


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assurance loyers impayés

En 2018, 160 000 procédures judiciaires pour loyers impayés ont été lancées par des propriétaires. Celles-ci durent en moyenne 21 mois.

Une procédure d'expulsion coûte en moyenne 15 200 € sans recours à la Garantie des Loyers Impayés, là où la souscription de la GLI GALIAN ne revient en moyenne qu'à 315 €, soit plus de 50 fois moins cher.

Chez DESRUE IMMOBILIER nous proposons l'assurance loyers impayés proposée par GALIAN: VERSALIS au taux de 2.5% lorsque vous nous confiez un mandat de gérance. Il n'y a pas de franchise. Un appartement déjà loué peut être garanti.

Contactez nous afin que nous vous expliquions comment cela fonctionne, et comment faire pour bénéficier de cette assurance: gerance@desrueimmobilier.com

 


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loi ELAN

L’impact de la loi ELAN pour les professionnels de l’immobilier :

Par une procédure législative accélérée, la loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) n°2018-1021 du 23 novembre 2018 a été publiée au Journal Officiel le 24 novembre.

 

LOCATION ET GERANCE LOCATIVE

 

Création du « bail mobilité »

Inséré dans la loi du 6 juillet 1989 après le bail meublé, ses principales caractéristiques sont les suivantes :

  • Mention obligatoire «bail mobilité» et du motif le justifiant (formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de l’activité professionnelle du locataire)
  • Durée de 1 à 10 mois non renouvelable
  • Pas de dépôt de garantie mais caution possible
  • Congé du locataire à tout moment avec un préavis d’un mois
  • Pas de solidarité possible en cas de colocation
  • Loyer non révisable et charges au forfait
  • Application de plusieurs articles de la location vide au bail mobilité notamment l’article 5 sur le plafonnement des honoraires de location.

Les locations saisonnières

Pour tous les types de location saisonnière :

  • Obligation faite au professionnel d’informer les loueurs de leurs obligations, de recueillir une attestation de leur part.
  • Alourdissement des sanctions pécuniaires en cas de non-respect de ces obligations.

Pour les locations saisonnières constituant la résidence principale du loueur :

  • Obligation pour le loueur de transmettre aux mairies qui en feraient la demande, un décompte des nuits louées afin de vérifier le respect du seuil de 120 jours max/ an.
  • Obligation faite au professionnel de mentionner le numéro d’enregistrement de la déclaration préalable dans l’annonce, de refuser la location d’un meublé de tourisme qui aurait été loué plus de 120 jours / an et de transmettre à la mairie qui en ferait la demande le décompte des nuitées.

L’encadrement des loyers

Après son annulation sur Paris en 2017, la loi ELAN réintègre ce dispositif dans la loi de 1989 et le modifie pour tenir compte des motifs d’annulation du juge administratif.

Dans les zones dites « tendues », une collectivité locale (établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, commune de Paris, établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris) peut faire une demande pour appliquer un encadrement dans un délai de 2 ans à compter de la publication de la loi ELAN. Cette demande doit respecter certaines conditions pour aboutir (constatation d’un niveau de loyer moyen élevé, perspective de production de  logements limitée …). Si elle est admise, un décret délimitant le périmètre concerné et un arrêté préfectoral annuel de fixation des loyers de référence suivront.

Le préfet peut désormais sanctionner pécuniairement le bailleur qui n’aurait pas respecté l’encadrement (jusqu’à         5 000€ pour une personne physique et 15 000€ pour une personne morale).

En attente d'un décret  qui doit venir préciser les conditions d’application de ce dispositif.

Diverses modifications de la loi du 6 juillet 1989

  • Suppression de la mention manuscrite pour les cautionnements en bail d’habitation

  • Modification de la procédure de résiliation en cas de défaut de paiement (contenu du commandement de payer …)
  • En cas de violences conjugales, possibilité donnée au locataire victime d’informer le bailleur par lettre recommandée AR avec une copie de l’ordonnance de protection du juge, lorsqu’il quitte le domicile. Sa solidarité et celle de sa caution cesseront également.
  • Homogénéisation des règles de décence relatives à la surface entre celles des colocataires et celles du locataire unique : 9m2 et 20m³ (14m2 et 33m³ pour de la colocation auparavant)
  • Réduction du délai pour répondre à la demande du locataire d’adapter le logement à sa situation de handicap : 2 mois (4 auparavant)
  • Opposabilité du DPE au bailleur à compter du 1/01/2021 (il n’a aujourd’hui qu’une valeur informative)
  • Obligation du bailleur de devoir de délivrer un logement décent « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites »

 

COPROPRIÉTÉ

 

  • Autorisation donnée au gouvernement de légiférer par ordonnances pour modifier en profondeur la loi du 10 juillet 1965.

  • Le syndic signale au procureur de la République les faits qui sont susceptibles de constituer une des infractions prévues aux articles 225-14 du code pénal(…).

  • Les syndicats de copropriétaires doivent adapter les règlements de copropriété à la modification de l’article 1 de la loi du 10/07/1965 et le syndic doit mettre ce point à l’ordre du jour.

  • Instauration de pénalités dues par jour de retard, pour le syndic, en cas d’absence de transmission des pièces demandées par le conseil syndical (art. 21 de la loi de 1965) : en attente d'un décret

  • Sur le fonds travaux : l’affectation des sommes déposées sur ce fonds au financement de travaux doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

  • Fixation par décret de la liste minimale des documents accessibles de l’extranet : en attente d’un décret.

  • Fixation du point de départ du statut de la copropriété au 1er transfert de propriété d’un lot pour un immeuble existant et à la livraison du 1er lot pour un immeuble à construire.

  • Extension de la définition des parties communes à « tout élément incorporé dans les parties communes » et des accessoires des parties communes au droit d’affichage et au droit de construire.

  • Insertion dans la loi de 1965 des définitions du lot transitoire, des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative. L’existence de ces parties communes est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

  • Application de l’exigibilité anticipée aux provisions hors budget prévisionnel ainsi qu’aux sommes appelées au titre des exercices précédents une fois les comptes définitivement approuvés.

  • Modifications des dispositions sur les mandats en assemblée générale :

  • Possibilité de recevoir plus de 3 délégations de vote si le total de ses voix n’excède pas 10% des voix du syndicat et non plus 5%.
  • Chaque époux peut recevoir personnellement des délégations de vote.

             Sauf clause contraire du mandat, la subdélégation est possible.

  • Le syndic qui reçoit des pouvoirs en blanc ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit.
  • Possibilité offerte aux copropriétaires de participer à l’assemblée à distance (visio-conférence) et de voter par correspondance : en attente d'un décret.

  • Uniformisation de la majorité applicable pour voter des travaux de rénovation énergétique : article 25.

  • Réduction du délai de prescription des actions personnelles qui passe de 10 à 5 ans.

  • Notification du procès-verbal dans un délai de 1 mois – et non plus 2 - à compter de la tenue de l’AG.

  • Modification aux fins de simplification de la procédure de recouvrement des charges.

  • Définition donnée des colonnes montantes et consécration de leur transfert au réseau public, tout en laissant la possibilité aux copropriétaires d’en rester propriétaires.

     

    TRANSACTION

     

  • Création d’un carnet numérique d’information pour les logements neufs (à compter du 1/01/2020) et pour les logements anciens (mutation intervenant à compter du

    1/01/2025).

  • Suppression de la valeur informative du DPE : il sera donc opposable au vendeur et ce dès le 1/01/2021.

     

    LOI HOGUET

     

  • Modification des dispositions sur le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) : instauration d’une commission de contrôle des activités.

  • Création d’un titre protégé pour les professionnels de la transaction, de la gestion et les syndics (usurpation du titre pénalement répréhensible)


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PROPRIETAIRE BAILLEUR: le prélèvement à la source en 2019

Vous êtes PROPRIETAIRE BAILLEUR :

Location en cours, location nouvelle, locataire qui s'en va. Dans ces trois situations, quel sera l'impact du prélèvement à la source pour le bailleur ?

 

1 - LOCATIONS EN COURS

En plus de la retenue à la source sur ses salaires et assimilés, le contribuable bailleur verra son compte bancaire prélevé d'un acompte directement par le Trésor public, au titre de l'imposition de ses revenus fonciers en cas de location nue ou de ses BIC en cas de location meublée. L'impôt à la source sera prélevé mensuellement (le 15 de chaque mois) ou trimestriellement sur option du contribuable (les 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre). Pour l'année 2019, cette option devait être exercée au plus tard le 1er octobre 2018.

Pour contrecarrer les tentatives d'optimisation des contribuables qui voudraient profiter de « l'année blanche », le gouvernement a institué des règles anti-abus :

Concernant les charges courantes de 2018 : pour dissuader les bailleurs de majorer leur revenu net foncier 2018 effacé par le crédit d'impôt modernisation du recouvrement (CIMR), il est fait exception au principe selon lequel l'année de rattachement des dépenses déductibles est celle de leur paiement. Ainsi, par exception, en 2018, les charges foncières récurrentes sont prises en compte à leur date d'échéance.

Inutile de repousser le paiement de sa prime d'assurance, du dernier appel trimestriel de charges du syndic ou encore de ses frais de gestion exigibles en 2018 après le 31 décembre 2018 pour tenter de déduire plus de charges en 2019 et ainsi minorer ses revenus fonciers de 2019.

Concernant les charges pilotables :

Pour les travaux qui auraient été réalisés en 2018 : ils restent déductibles selon les règles de droit commun. Néanmoins, le revenu foncier ayant vocation à être effacé par le CIMR, ces travaux n'auront pas de réel effet fiscal puisqu'ils ne pourront pas s'imputer (sauf revenus exceptionnels).

Pour les travaux qui seraient réalisés en 2019 : pour soutenir le secteur du bâtiment et dissuader les bailleurs de décaler la réalisation de leurs travaux de 2018 à 2019, une règle de lissage des charges pilotables sur la période 2018-2019 est instituée. Les travaux réalisés en 2019 seront ainsi déductibles à hauteur de la moitié seulement du total des dépenses pilotables de 2018 et de 2019. Autrement dit, les travaux engagés en 2019 n'impacteront pas l'imposition à hauteur de la dépense. Certains travaux échappent néanmoins à cette règle dérogatoire et restent intégralement déductibles l'année de leur réalisation :

- les travaux d'urgence ;

- les travaux effectués sur un immeuble acquis en 2019 ;

- les travaux effectués sur un immeuble classé Monument historique en 2019.

En définitive, si l'on ne fait aucuns travaux en 2018, il faudra également n'en faire aucuns en 2019 puisqu'ils ne seront déductibles qu'à 50 % et reporter les travaux à 2020, année où l'on retrouvera les principes habituels de déductibilité.

De manière plus générale, si le bailleur envisage des travaux pour un montant inférieur aux revenus fonciers qu'il perçoit, il est préférable d'attendre 2020 avant de réaliser tout projet.

A l'inverse, réaliser un maximum de travaux en 2018 et ne rien décaisser en 2019 peut procurer un double avantage puisque d'une part, les déficits fonciers de 2018 restent imputables et reportables (sur le revenu global de 2019 à hauteur de 10 700 €, et l'excédent sur les revenus fonciers ultérieurs) et d'autre part, 50 % des travaux réalisés en 2018 pourront être déduits sur 2019. Mais le gain fiscal en situation de déficit foncier ne sera effectif que si le bailleur dépasse un certain seuil de travaux compte tenu du CIMR qui neutralise les revenus de 2018 :

En l'absence de revenus exceptionnels : travaux 2018 > 2 fois les loyers + 2 fois 10 700 €

En présence de revenus exceptionnels : travaux 2018 > 2 fois les loyers + 10 700 €

​REMARQUES :

Il s'agit de la réforme du recouvrement de l'impôt sur le revenu. Les travaux réalisés sur des biens détenus au travers d'une société soumise à l'impôt sur les sociétés restent donc pertinents puisqu'il n'y a pas d'année blanche pour l'imposition à l'IS.

Les bailleurs qui déclarent en micro-foncier ne sont pas concernés par les règles dérogatoires puisque c'est l'abattement de 30 % qui s'applique mais ils restent concernés par la distinction à faire entre revenus exceptionnels et revenus courants (ex. : les arriérés de loyers perçus en 2018 ne seront pas compris dans le CIMR et resteront imposables au titre de l'IR 2018 et viendront augmenter le taux du PAS en 2019).

Le recours à un expert-comptable pour la déclaration des revenus 2018 semble plus que jamais à recommander aux bailleurs soumis au régime réel et propriétaires de plusieurs biens locatifs compte tenu notamment de la complexité de la formule de calcul du CIMR et des modalités d'application des principes dérogatoires applicables aux travaux pilotables tout aussi complexes, dans la mesure notamment où la règle de la moyenne doit s'apprécier bien locatif par bien locatif.​

2 - LOCATIONS NOUVELLES

Les bailleurs qui auraient débuté une activité locative en 2018 déclareront les revenus ainsi perçus au printemps 2019 et l'administration fiscale ne sera en mesure de déterminer le montant de l'acompte correspondant qu'à compter du mois de septembre 2019. Par conséquent, lors de la première année au cours de laquelle il perçoit un revenu foncier, le bailleur n'est pas dans l'obligation de s'acquitter d'un acompte à ce titre et ce, pendant toute l'année N et jusqu'au 31 août de l'année N+1.

Cependant, afin de réduire le montant de l'impôt qui devra être acquitté lors de la liquidation du solde en septembre N+1, le bailleur pourra, à tout moment, décider de verser un acompte spontané. En ce cas, il pourra librement déterminer le montant de l'acompte qu'il souhaite acquitter (à l'aide du simulateur disponible sur l'espace personnel du site www.impots.gouv.fr) et ce montant sera prélevé sur son compte bancaire (mensuellement ou trimestriellement) et étalé sur le nombre de mois restant à courir sur l'année civile.

Ensuite, de janvier à août N+1, le bailleur versera le même montant d'acompte que ce qu'il a déjà versé volontairement au cours de l'année N, ajusté au prorata temporis en fonction de la date à laquelle il aura encaissé ses premiers revenus fonciers et le 31 décembre de l'année.

Enfin, en septembre N+1, et jusqu'au mois de décembre N+1, le bailleur se verra prélevé du solde de l'acompte recalculé en fonction de la déclaration des revenus 2018 qu'il aura effectuée en mai 2019 sous déduction des sommes qu'il aura déjà versées spontanément en année N.

REMARQUE : 

La demande de versement d'un acompte spontané n'a pas d'incidence sur le taux de prélèvement applicable aux autres revenus du contribuable pour les versements réalisés en année N. L'augmentation éventuelle du taux d'imposition du propriétaire qui débute une activité locative ne s'appliquera qu'après prise en compte de la déclaration de revenus du bailleur qui suit la mise en location. Ainsi, c'est seulement à compter de septembre N+1 que l'impôt sera prélevé selon un taux de prélèvement ajusté compte tenu des nouveaux revenus fonciers du bailleur.

- LOCATAIRE QUI S'EN VA

La réforme du recouvrement de l'impôt consiste en un prélèvement à la source contemporain de la perception du revenu et l'intérêt majeur de cette réforme pour le contribuable est de pouvoir adapter rapidement le montant des sommes prélevées en fonction des changements qui affectent sa situation financière (ou familiale).

Ainsi en principe, la vacance locative, un déficit foncier ou encore la cession du bien loué peuvent justifier une demande de modulation du montant de l'acompte auprès de l'administration fiscale. L'acompte ainsi recalculé devant s'appliquer au plus tard le troisième mois qui suit celui de la demande, jusqu'au 31 décembre de l'année de la demande et à compter du 1er janvier de l'année suivante, le taux et/ou l'acompte seront à nouveau déterminés dans les conditions de droit commun, au regard de la dernière déclaration des revenus du contribuable.

Néanmoins, en pratique, tous les bailleurs qui auront à subir une période de vacance n'auront pas effectivement la possibilité de moduler leur prélèvement. En effet, à la différence de l'acompte spontané ou de la modulation à la hausse, la modulation à la baisse est soumise à conditions. Elle n'est admise que si l'on peut constater un écart de plus de 10 % et 200 € entre le prélèvement estimé après révision et celui qui serait supporté sans modulation.​

ATTENTION : En pratique, le bailleur devra estimer l'ensemble des revenus qu'il percevra sur l'année en cours, y compris ceux en dehors du champ d'application du PAS, dès lors qu'ils ont un impact sur le taux ou l'assiette du prélèvement. En outre, l'écart devra être apprécié sans tenir compte des prélèvements sociaux éventuellement dus sur les revenus soumis au PAS. Ces estimations sont faites sous sa responsabilité et une modulation à la baisse excessive ou erronée est passible de pénalités.

En revanche, si le contribuable cède l'ensemble de son patrimoine immobilier ou ne l'affecte plus à la location et n'est donc plus susceptible de percevoir aucuns revenus fonciers, les principes sont différents. En ce cas, il pourra demander à ne plus verser d'acompte, sa demande prenant effet à compter du prélèvement (mensuel ou trimestriel) qui suit le mois de sa demande.

MÊ​ME REMARQUE : la demande de non-versement d'acompte pour fin de perception de revenus soumis à acompte n'aura aucune incidence sur le taux de prélèvement applicable, en année N, aux autres revenus, qu'il s'agisse de la retenue à la source sur ses salaires ou de l'acompte dû au titre d'autres catégories de revenus que les revenus fonciers. Le taux de prélèvement sera actualisé postérieurement à la déclaration de revenus qui suivra la demande de fin de prélèvement.

N.B. : Pour ceux qui ont arrêté toute activité locative en 2017, la case 4BN de la déclaration de revenus devait être cochée afin que les revenus fonciers de 2017 ne soient pas retenus pour le calcul du PAS et qu'aucun acompte ne soit dû à ce titre en 2019.


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UN PARTENARIAT DE CONFIANCE ENTRE DESRUE IMMOBILIER ET SES CLIENTS
\r\nDESRUE IMMOBILIER est dans le cadre de ses mandats lié à ses clients. Que vous décidiez que nous gérions votre copropriété, que nous louions ou gérions votre appartement, que vous achetiez un appartement par notre intermédiaire, que vous soyez un fournisseur, une entreprise, etc…nous collaborons avec vous en vue de gérer votre quotidien. Le concept de l’agence immobilière ou du syndic de copropriétés repose sur un partenariat avec ses clients. Ce partenariat englobe aussi la façon dont nous traitons vos informations personnelles.
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Nous avons désigné un DPO afin de garantir la sécurité de vos données et sommes en train d’en finaliser le process. D’ici quelques jours, une charte de protection des données sera publiée, avec les coordonnées de notre DPO.

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PROTECTION DES DONNEES PERSONNELLES DU MANDANT

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Vos données personnelles collectées dans le cadre de nos mandats font l’objet d’un traitement nécessaire à son exécution. Elles sont susceptibles d’être utilisées dans le cadre de l’application de règlementations comme celle relative à la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.

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Vos données personnelles sont conservées pendant toute la durée de l’exécution des différents mandats, augmentée des délais légaux de prescription applicable.

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Elles sont destinées aux services LOCATION / GERANCE  / SYNDIC / VENTE / COMPTABILITE de DESRUE IMMOBILIER

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Le responsable du traitement des données personnelles est Marie-Caroline FAUVAGE conformément à la loi informatique et libertés, vous bénéficiez d’un droit d’accès, de rectification, de suppression, d’opposition et de portabilité de vos données en vous adressant à informatique@desrueimmobilier.com

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Vous pouvez porter toute réclamation devant la Cnil (www.cnil.fr).

\r\n\r\n

Dans le cas où des coordonnées téléphoniques ont été recueillies, vous êtes informé(e)(s) de la faculté de vous inscrire sur la liste d’opposition au démarchage téléphonique prévue en faveur des consommateurs (article L. 223-1 du code de la consommation). 

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MÉDIATION DE LA CONSOMMATION

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Pour tout litige afférent à l’exécution du présent mandat, le mandant, s’il est un « consommateur » au sens de l’article préliminaire du code de la consommation, est informé qu’il peut saisir le médiateur de la FNAIM, soit par voie électronique à : contact@anm-mediation.com, soit par courrier postal à ANM CONSO 62 rue Tiquetonne 75002 PARIS.

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Dans l’hypothèse où le mandant n’a pas la qualité de consommateur, il a la possibilité de saisir le Département Qualité de la FNAIM à l’adresse ci-dessus ou la chambre syndicale FNAIM départementale sise 27bis avenue de Villiers 75017 PARIS ;

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loaction: nouvelles obligations dès le 1er juillet 2018

Rappel : à compter du 1er juillet 2018, les logements devront permettre « une aération suffisante » pour être considérés comme décents :

La loi relative à la transition énergétique a ajouté un critère de performance énergétique aux caractéristiques du logement décent. Le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 précise la teneur de ce nouveau critère de performance énergétique.

Le pouvoir règlementaire a prévu une prise d'effet différée de ces nouvelles dispositions. Ainsi :

- les mesures relatives à la protection contre les infiltrations d'air parasite sont entrées en vigueur le 1er janvier 2018 - les mesures relatives à l'aération suffisante des logements entreront quant à elle en vigueur le 1e juillet 2018.

Ces nouvelles exigences s'appliqueront aux baux en cours. Dans l'hypothèse où des logements ne rempliraient pas les nouvelles exigences règlementaires de performance énergétique, les locataires pourront donc en demander la mise en conformité (art. 20-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Avec la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte, le législateur a voulu ajouter « un critère de performance énergétique minimale » aux caractéristiques de décence.

Le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 est venu préciser la teneur de ce critère de performance énergétique minimale. Vous pourrez constater que le projet de décret qui avait été soumis à une consultation publique a été considérablement amendé.

PROTECTION CONTRE LES INFILTRATIONS D'AIR PARASITES

Afin d'être considéré comme décent, le logement devra désormais être protégé « contre les infiltrations d'air parasites ». Ces termes peuvent surprendre mais il s'agit plus simplement d'une obligation en matière d'isolation.

Le décret précise ainsi que :

- les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés doivent présenter une étanchéité à l'air suffisante ;

- les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés doivent être munies de portes ou de fenêtres (à titre d'exemple, si une pièce du logement permet d'accéder à un garage non chauffé, une porte doit séparer cette pièce du garage) ;

- les cheminées doivent être munies de trappes.

Ces dispositions sont entrées en vigueur le 1er janvier 2018.

AÉRATION SUFFISANTE

Dans une certaine mesure, cette obligation existait déjà mais a été précisée. Le décret dispose ainsi désormais que :

« Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ». Le décret vise « les éventuels dispositifs de ventilation des logements » (comme par exemple les VMC). L'installation de tels dispositifs n'est donc pas obligatoire si une aération suffisante du logement est possible par d'autres moyens. Outre le renouvellement de l'air, les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation doivent permettre d'évacuer l'humidité, ce qui n'était pas expressément prévu auparavant.

Elles entreront en vigueur le 1er juillet 2018.

APPLICATION AUX BAUX EN COURS

Ces nouvelles obligations seront applicables dès leur entrée en vigueur aux baux en cours. Il vous appartient, dans l'hypothèse où certains logements dont vous assurez la gestion ne répondraient pas à ces nouvelles obligations, de vous rapprocher des propriétaires afin de faire le nécessaire dans les délais requis.

Il ressort de la notice du décret que le pouvoir règlementaire a cherché à ce que le logement puisse être qualifié d'énergétiquement décent « pour des raisons intrinsèques à sa conception (étanchéité à l'air et aération correctes) et indépendamment de son mode d'occupation et du coût de l'énergie ». Rappelons que les locaux qui doivent répondre aux caractéristiques de décence sont les logements loués à titre de résidence principale (qu'il s'agisse de locations nues ou meublées), les logements-foyers, les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et les locations consenties aux travailleurs saisonniers.

Pour savoir si votre logement est aux normes pour la LOCATION, nous vous invitons à lire les règlements sanitaires de vos départements consultables sur internet, ou sont indiqués quelles sont les ventilations obligatoires dans les pièces d’eau.

Nos  AGENCES IMMOBILIERES sont à votre disposition pour vous transmettre ce décret par mail, le règlement sanitaire de votre département, ou pour répondre à vos questions: vente@desrueimmobilier.com

A bientôt


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Les principales mesures des lois de finance, en matière immobilière:

Loi de finances pour 2018 du 30 décembre 2017 (JO : 31 déc.) Loi de finances rectificative pour 2017 du 28 décembre 2017 (JO : 29 déc)  

Taxe d’habitation – article 5 : Un nouveau dégrèvement de la taxe d'habitation sur la résidence principale est accordé aux contribuables dont le revenu fiscal de référence n'excède pas un certain montant. D’ici 3 ans, 80 % des foyers fiscaux seront dispensés de la taxe.                                                         

Diminution progressive du taux du prélèvement sur les profits immobiliers habituels des non-résidents – article 84 : Le taux de prélèvement des profits immobiliers habituels réalisés en France par des personnes physiques ou morales domiciliées ou établies hors de France va passer progressivement de 33% 1/3 à 25% d’ici 2022.  

 Lutte contre le blanchiment des capitaux – article 109 : L'administration fiscale peut désormais demander aux personnes mentionnées à l'article L. 561-2 du Code monétaire et financier, dont les agents immobiliers, la communication des documents et informations qu'elles détiennent dans le cadre de leurs obligations de vigilance. Le non-respect de cette obligation sera sanctionné par une amende de 10 000 € à partir du 01/01/2019.                                                               

  Impôt sur la fortune immobilière – article 31 : À compter de 2018, l'ISF est remplacé par l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), dont l'assiette est limitée aux actifs immobiliers détenus par le redevable au 1er janvier de l'année. Tous les biens et droits immobiliers détenus directement par le redevable sont concernés mais également les titres de sociétés et véhicules d'investissement spécialisés.      

Prorogation du dispositif Pinel – article 68 : La loi proroge jusqu’au 31/12/2021, la réduction d'impôt sur le revenu en faveur des particuliers qui acquièrent ou font construire des logements neufs destinés à la location dans le secteur intermédiaire. Ce dispositif est toutefois recentré sur les zones A, A bis et B1.                                                                                                              

Prolongation de l'exonération de PVI sur la cession de droits de surélévation – article 28 La loi proroge jusqu'au 31/12/2020 l'exonération des plus-values de cession d'un droit de surélévation réalisées par les particuliers en vue de la réalisation de locaux destiné à l'habitation.                                                                                                                                                       

Dispositif Censi-Bouvard ou LMNP – article 78 La loi proroge jusqu’au 31/12/2018 la réduction d'impôt en faveur des personnes physiques qui acquièrent un logement en vue de sa location meublée dans des résidences accueillant des personnes âgées, dépendantes ou handicapées, et celles pour étudiants avec services


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Zoom sur les modifications apportés au crédit d’impot pour la transition énergetique (CITE), par la

Après quelques errements concernant l’application du crédit d’impôt pour la transition énergétique sur les remplacements de portes et fenêtres, la loi de finances pour 2018 a entériné les modifications souhaitées par les pouvoirs publics tout en prorogeant le dispositif jusqu’en fin 2018.

Les dépenses pour lesquelles le CITE prend fin, sont :

  • Les chaudières à haute performance énergétique fonctionnant au fioul. Toutefois le taux de 30 % est appliqué si la dépense a été payée en 2018 mais qu’il y a eu acceptation d’un devis et versement d’un acompte avant le 01/01/2018.     

  • Les chaudières à très haute performance énergétique fonctionnant au fioul, elles sont éligibles au taux de 15% pour toute dépense payée entre le 01/01/2018 et le 30/06/2018 (ou pour toute dépense payée entre le 1/07/2018 et le 31/12/2018 sous réserve de l’acceptation d’un devis et du versement d’un acompte avant le 01/07/2018).                                                                                      

  • Les matériaux d’isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants et de portes d’entrée donnant sur l’extérieur. Toutefois le taux de 30 % est appliqué si la dépense a été payée en 2018 mais qu’il y a eu acceptation d’un devis et versement d’un acompte avant le 01/01/2018.

    Lorsque le contribuable ne peut pas justifier de l’acceptation d’un devis et du paiement d’un acompte avant 2018 :         

    Les dépenses de volets isolants ou de porte d’entrée donnant sur l’extérieur payées en 2018 sont exclues du crédit d’impôt.                     

    Les dépenses de matériaux d’isolation thermique des parois vitrés payées entre le 01/01/18 et le 30/06/2018 (ou payées entre le 01/07/2018 et le 31/12/2018 sous réserve de l’acceptation d’un devis et du versement d’un acompte entre le 01/01/2018 et le 30/06/2018) bénéficient d’un taux de 15% à condition que ces matériaux remplacent d’anciennes parois en simple vitrage (mention à mettre sur la facture de l’entreprise).      

                                                                                                               

     Les nouvelles dépenses éligibles sont :   

  • Les frais et droits de raccordement à un réseau de chaleur ou de froid alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou de récupération ou par une installation de cogénération pour leur part  représentative du coût de ces équipements.

  • La réalisation d’un audit énergétique (en dehors des cas où la règlementation le rend obligatoire) comprenant des propositions de travaux dont au moins une permet d’atteindre un très haut niveau de performance énergétique précisé par décret.

Enfin, les dépenses d’acquisition de pompes à chaleur dédiées à la production d’eau chaude sanitaire sont plafonnées, par type d’équipement, à 3 000 €


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annulation de l'ENCADREMENT DES LOYERS à PARIS

Par un jugement du 28 novembre 2017, le tribunal administratif de Paris a annulé les arrêtés préfectoraux des 25 juin 2015, 20 juin 2016 et 21 juin 2017 fixant les loyers de référence, loyers de référence majorés et loyers de référence minorés à Paris, pour les périodes du 1er août 2015 au 31 juillet 2016, 1er août 2016 au 31 juillet 2017 et à compter du 1er août 2017.

La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, modifiée par la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR), prévoit, dans son article 17, que dans les « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements », le préfet doit fixer chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.

Le tribunal a estimé que ce dispositif d’encadrement des loyers ne pouvait être mis en œuvre dans la seule commune de Paris, mais aurait dû l’être dans les 412 communes de la région d’Ile-de-France comprises dans la « zone d’urbanisation continue » de l’agglomération parisienne, telle qu’elle est définie par le décret du 10 mai 2013 relatif à la taxe annuelle sur les logements vacants auquel renvoie le décret du 10 juin 2015 relatif à la mise œuvre de ce dispositif.

Le tribunal a, en conséquence, annulé les arrêtés mettant en œuvre l’encadrement des loyers à Paris. Cette annulation intervient après le jugement du tribunal administratif de Lille du 17 octobre 2017 qui a annulé, pour le même motif, l’arrêté du préfet du Nord fixant les loyers de référence dans la commune de Lille.


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VENDRE avec DESRUE IMMOBILIER

La loi autorise le particulier à vendre un bien immobilier par ses propres moyens mais sachez que 68 % des transactions sont conclues grâce à une agence immobilière. Libre à vous de vendre seul ou de vous adresser à une agence. Dans ce cas, vous signerez un mandat détaillé qui précise vos engagements réciproques. Par ce mandat, vous confiez la vente à plusieurs agences immobilières ou à une seule agence, le mandat est dit alors « exclusif ».
En choisissant le mandat exclusif avec DESRUE IMMOBILIER, vous aurez un interlocuteur privilégié, plus investi. Il pourra diffuser votre annonce à son réseau de partenaires et ainsi augmenter vos chances de trouver le bon acheteur. Cette exclusivité est toujours consentie pour une durée limitée.

vendre, avec la loi ALUR, c'est plein d'obligations que nous ferons à votre place si vous nous mandatez:

Être à jour dans les diagnostics immobiliers

Avant de se lancer dans la vente de son bien, il est vivement conseillé de constituer le dossier technique du logement, c’est-à-dire de faire réaliser par des professionnels agréés l’ensemble des diagnostics immobiliers (diagnostic amiante, constat risque d'exposition au plomb, état des risques naturels, miniers et technologiques, le diagnostic des installations électriques et au gaz, etc.) rendus obligatoires par la règlementation..Si vous ne voulez pas vous vous occuper de cela, dans le cadre d'un mandat de VENTE en EXCLUSIVITE nous prenons en charge les frais de ces diagnostics.

 Transmettre toutes les informations aux acheteurs

Si vous vendez un logement situé dans une copropriété, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) prévoit que le vendeur transmette certains éléments d’information à l’acheteur :

  • ainsi, dès la publication de l’annonce immobilière, DESRUE IMMOBILIER doit informer l'acheteur sur les points suivants : le logement est-il soumis ou non au statut de la copropriété ? et si oui, quel est le nombre de lots dans la copropriété ? quel est le montant annuel moyen des charges ? et si la copropriété est en difficulté, y a-t-il des procédures en cours ?
  • DESRUE IMMOBILIER devra également annexer au compromis de vente ou à défaut, à l’acte de vente, un certain nombre de documents en sus du dossier technique, informant l’acquéreur sur la situation juridique et financière de la copropriété : règlement de copropriété, état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payé par le vendeur au titre des deux derniers exercices comptables avant la vente, état global des impayés de charges et de la dette vis-à-vis des fournisseurs, etc.

Nous devrons aussi joindre le carnet d’entretien, l’attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable, la notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires et sur le fonctionnement des instances du syndicat (arrêté à paraître), le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux.

Enfin, à compter du 31 décembre 2016, 2017 ou 2018, selon la taille du syndicat des copropriétaires, le syndic de copropriété aura l’obligation de fournir une fiche synthétique comportant les principales données techniques et financières de la copropriété. Cette fiche devra être transmise sous 15 jours à un copropriétaire qui en fait la demande et le vendeur devra la transmettre à l’acheteur.
Le contenu de cette fiche sera fixé prochainement par décret.

QUEL TYPE DE MANDAT CHOISIR ?

Un mandat (contrat) doit être établi et signé lorsque vous confiez la vente de votre bien à l'agent immobilier.
Le document décrit le bien, fixe le prix de vente, les honoraires à votre charge qui seront perçus par le professionnel et détermine les conditions de résiliation du mandat.
Notez que le mandat est limité dans le temps. Il existe d'autre part deux types de mandat :

  • le mandat exclusif (en général 3 mois renouvelables) : l’agent immobilier est le seul à pouvoir vendre votre logement durant cette période, et dans ce contexte fortement mobilisé pour parvenir à la vente le plus rapidement possible ;
  • le mandat sans clause d'exclusivité : l’agent immobilier peut vendre votre logement mais vous avez le droit de confier la vente à d’autres professionnels, voire de trouver un acquéreur par vos propres moyens. Une méthode qui semble intéressante mais qui motivera moins les professionnels mis en concurrence, et qui risque de s'avérer finalement inefficace.

Alors n'hésitez plus, contactez notre service VENTE sur vente@desrueimmobilier.com


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DOSSIER DE LOCATION et documents interdits

Fournir le dossier de location le plus complet possible permet d'informer au mieux le propriétaire bailleur de la situation d'un candidat locataire et de l’aider à réaliser un choix rationnel.

Avant chaque visite, nous envoyons un mail au candidat locataire pour lui adresser une fiche à compléter, avec la liste des documents à apporter si il désire candidater pour l'appartement après la visite.

À savoir : un décret entré en application le 8 novembre 2015 fixe la liste limitative des documents que le propriétaire peut demander au locataire ; la loi encadre d'autre part les documents qu'il n'a pas le droit de demander.

Les documents à insérer dans votre dossier de location

La loi ALUR fixe la liste exhaustive des pièces qui peuvent être demandées par le propriétaire ou l'agence immobilière :

  • une pièce d'identité en cours de validité, avec photo et signature ;
  • un justificatif de domicile ;
  • un ou plusieurs documents justifiant d'une activité professionnelle ;
  • un ou plusieurs document attestant des ressources du candidat à la location.

Les mêmes documents pourront être demandés pour la personne physique qui se portera caution.
Pour les cautions personnes morales, seront demandés en sus, un extrait K bis original de moins de 3 mois (ou autre pièce justifiant l'existence légale de la personne) et un justificatif d'identité du représentant de la personne morale figurant sur le K bis.

Établissez donc votre dossier de location complet, avec les éléments mentionnés ci-dessus, en y joignant la photocopie de votre pièce d’identité ainsi que vos dernières quittances de loyer (celles-ci attestent que vous payez votre loyer en temps et en heure et rassureront le propriétaire bailleur).

Pour une information plus détaillée, vous pouvez consulter le décret N°2015-1437 du 5 novembre 2015.

Les pièces justificatives que vous n’avez pas à intégrer dans votre dossier

L’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, établit la liste des documents que le propriétaire bailleur n’a pas le droit de demander à un candidat à la location.

Documents bancaires

  • Le propriétaire ne peut pas réclamer les documents financiers suivants :
    - copie de relevé de compte bancaire ou postal ;
    - attestation de bonne tenue du compte bancaire ou postal ;
    - autorisation de prélèvement automatique.

Documents relatifs à la vie privée

  • Le propriétaire ne peut pas réclamer les documents personnels suivants :
    - photographie d'identité (sauf celle de la pièce d'identité) ;
    - carte d'assuré social ;
    - extrait de casier judiciaire ;
    - jugement de divorce (sauf le paragraphe commençant par l'énoncé « Par ces motifs » qui permet de prouver le divorce) ;
    - contrat de mariage ou certificat de concubinage ;
    - dossier médical personnel.

Justificatifs de situation financière

  • Le propriétaire ne peut pas exiger du locataire qu'il justifie sa situation financière sur la base des documents suivants :
    - attestation d'absence de crédit en cours ;
    - informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers, ou de l'information de la non-inscription à ce fichier ;
    - attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs (quittances de loyer) ;
    - attestation de l’employeur dès lors que le locataire peut fournir le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ;
    - production de plus de 2 bilans pour les travailleurs indépendants.

Versements illégaux

  • Le bailleur n'a pas le droit d'exiger du locataire qu'il verse certaines sommes (en dehors du loyer, des charges et du dépôt de garantie) en contrepartie de la location consentie. À ce titre, la loi interdit :
    - le versement d'un chèque de réservation du logement ;
    - la remise sur un compte bloqué, de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus de 1 mois de loyer.

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MULTILOC: du nouveau

 

Inciter des propriétaires à transformer des espaces vacants de type «chambre de service», en logements décents en vue de leur mise en location à des prix modérés, tel est l'objectif de l'élargissement du dispositif Multiloc' à PARIS.

Le dispositif Multiloc’ vise à mobiliser une offre supplémentaire de logements privés vacants situés sur le territoire parisien à des loyers modérés, inférieurs de 20% aux loyers de référence fixés par arrêté préfectoral dans le cadre de l’expérimentation sur l’encadrement des loyers menée à Paris.

Aujourd'hui Multiloc' va plus loin en se concentrant sur les chambres de service et en s'adressant à leurs propriétaires, afin de pouvoir proposer une offre de logements plus diversifiée aux jeunes actifs et ménages des classes moyennes, qui malgré leurs niveaux de ressources, éprouvent des difficultés à se loger à Paris.

Multiloc’–chambres de service

Selon une étude réalisée en 2015 par l’Atelier parisien d’urbanisme (APUR), le nombre de lots indépendants de petite taille, dits «chambres de service», situés dans les étages élevés sur le territoire parisien, s’élève à environ 113.000 dont 85% déclarés vacants, et représente un potentiel intéressant pour la création de nouveaux logements à Paris, avec des niveaux de confort qui seront améliorés par rapport à la situation actuelle. Ils sont principalement localisés dans les copropriétés cossues (de type haussmannien) de l’ouest parisien.

Lorsqu’ils sont occupés, ces locaux présentent des loyers très élevés, un niveau de confort très faible, et une vacance importante.

«Multiloc’-chambres de service» permet aux propriétaires de plusieurs lots adjacents et vacants, ayant chacun une surface inférieure à 9 m² et quel que soit l’étage où ils se trouvent, de bénéficier d’une aide financière à la réalisation des travaux nécessaires à la création d’un nouveau logement.

Le propriétaire bénéficie des primes accordées par le dispositif Multiloc’ à l’exception de la prime de remise en état d’un logement vacant depuis plus de six mois d’un montant de 8.000 € maximum. Celle-ci est remplacée par une nouvelle aide dite «chambres de service» instaurée, qui peut atteindre un montant de 21.000 € maximum par logement créé. Le principe d’appliquer à cette aide un malus de 1.000€ (issu du dispositif actuel) est conservé si la classe énergétique du logement est supérieure à D. Cette prime peut être mobilisée dès l’achèvement des travaux.

DESRUE IMMOBILIER fait partie des agences partenaires de la Mairie de Paris.

Pour tous renseignements: alexandrafauvage@desrueimmobilier.com


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Immobilier et lutte contre le blanchiment d’argent

Immobilier et lutte contre le blanchiment d’argent

Prévention contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme : tout savoir sur les obligations des professionnels envers leurs clients.

Dans le cadre d’un achat ou de la vente d’un bien, le professionnel de l’immobilier est soumis à des obligations de prévention contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme qui le contraignent à exiger certaines informations de ses clients.

Qu'est-ce que le blanchiment d'argent ?

« Le blanchiment est le fait :

  • de faciliter, par tout moyen, la justification mensongère de l'origine des biens ou des revenus de l'auteur d'un crime ou d'un délit ayant procuré à celui-ci un profit direct ou indirect ;
  • d'apporter un concours à une opération de placement, de dissimulation ou de conversion du produit direct ou indirect d'un crime ou d'un délit. »

Les obligations des professionnels

Toutes les professions au cœur d’échanges financiers (agents immobiliers, avocats, banques, notaires, experts-comptables, opérateurs de jeux, etc.) sont spécifiquement impliqués dans la lutte contre le blanchiment d’argent.
À ce titre, ils doivent respecter un certain nombre d’obligations légales définies par le Code monétaire et financier, pour assurer l’efficacité de la démarche.

C’est pourquoi votre agence immobilière est ou sera amenée à vous poser des questions et à vous demander certains documents permettant de mieux vous connaître, mieux connaître vos motivations et de lever des doutes éventuels sur les conditions dans lesquelles vous réalisez telle ou telle opération.

En fonction du risque plus ou moins élevé que représente un client, une situation ou une opération, les obligations sont renforcées ou allégées.

Obligation de vigilance

Avant de nouer une relation d’affaires ou d’assister un client dans la préparation ou la réalisation d’une transaction, les professionnels doivent s’assurer de l’identité du client et, le cas échéant, du bénéficiaire effectif de l’opération ; ils doivent vérifier celle-ci par des documents écrits officiels. Cette obligation de vigilance s’applique tout au long de la relation d’affaires.

En tant que clients, vous serez invités à fournir les informations et documents suivants :

  • Pour une personne physique
    - copie d’une pièce d’identité en cours de validité, comportant photo et signature ;
    - justificatif récent de domicile ;
    - informations sur votre profession ;
    - informations sur vos revenus et votre patrimoine (avis d’imposition).
  • Pour une personne morale
    - extrait K bis de moins de 3 mois ;
    - statuts à jour ;
    - comptes certifiés du dernier exercice clos ;
    - liste récente des actionnaires / associés personnes physiques détenant plus de 25 % des parts ou actions de la société et copie de leur pièce d’identité ;
    - copie de la pièce d’identité du représentant légal ou statutaire ;
    - justificatif récent de domicile des personnes physiques détenant plus de 25 % des parts ou actions de société.

NB : les pièces d’identité trop anciennes et documents trop facilement falsifiables (comme le permis de conduire) peuvent être refusés

Obligation de déclaration de soupçons

Votre agence immobilière est tenue de déclarer à Tracfin (la cellule de renseignement financier rattachée au ministère des Finances et des Comptes publics) les opérations ou les sommes qu’elle sait (ou soupçonne) provenir d’une infraction, participer au financement du terrorisme ou relever d’une fraude fiscale, lorsqu’il y a présence d’au moins un critère défini par décret (article L 561-15 du Code Monétaire et Financier) :

- identité du donneur d’ordre douteuse ;
- opérations effectuées à partir de capitaux dont les bénéficiaires ne sont pas connus ;
- opérations liées à des techniques d’organisation d’opacité (utilisation de sociétés- écran, organisation de l’insolvabilité, etc.) ;
- opérations atypiques au regard de l’activité de la société (changements statutaires fréquents et injustifiés, opérations financières incohérentes, etc.) ;
- opérations peu habituelles et non justifiées (transaction immobilière à un prix manifestement sous-évalué, dépôt de fonds par un particulier sans rapport avec sa situation patrimoniale connue, refus/impossibilité du client de produire des pièces justificatives quant à l’origine des fonds ou les motifs des paiements) ;
- opérations effectuées par des personnes ou organismes domiciliés dans un pays reconnu comme non-coopératif dans la lutte internationale contre le blanchiment.


En cas de non-déclaration, le professionnel peut être condamné par la justice.

Le contrôle du respect de ces obligations est assuré par la Direction Départementale de la Protection des Populations (ex DGCCRF), chargée également de faire respecter la loi Hoguet et le Code de la consommation.

CONFIDENTIALITÉ DES INFORMATIONS RECUEILLIES

Le traitement des données personnelles collectées fait l’objet d’une déclaration à la Commission Nationale Informatique et Libertés (CNIL) ; celles-ci sont conservées 5 ans à titre confidentiel, dans le respect des règles de la Commission.


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nouveauté: fiche synthétique en copropriété

Avis aux vendeurs: la fiche synthétique fait désormais partie des documents à annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente d’un lot de copropriété pour la bonne information du futur acquéreur (article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation).

Objectif de la fiche synthétique

En précisant le contenu de la fiche synthétique de copropriété, le décret du 21 décembre 2016 permet désormais au syndic de la réaliser et au vendeur d’un bien en copropriété de la joindre aux documents nécessaires à l’information pré-contractuelle de l’acquéreur lors de la signature d’un avant-contrat.

Rappel: la loi ALUR a créé l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que le syndic doit établir une fiche synthétique regroupant les données financières et technique essentielles sur la copropriété et son bâti.

  • Cette fiche concerne les immeubles en copropriété qui comporte au moins un lot à usage d’habitation.
  • Cette fiche est mise à jour chaque année par le syndic et est tenue à la disposition des copropriétaires. Une pénalité financière forfaitaire automatique, dont le montant doit être prévu dans le contrat de syndic, est appliquée si cette mise à disposition n’est pas effectuée dans un délai de 15 jours à compter de la demande d’un copropriétaire.
  • Le défaut de réalisation de cette fiche est un motif de révocation du syndic.

Le contenu de la fiche

Déterminé par le décret d’application du 21 décembre 2016, le contenu de la fiche est le suivant :
– L’identification de la copropriété,
– L’identité du syndic ou de l’administrateur provisoire ayant établi la fiche,
– L’organisation juridique de la copropriété,
– Les caractéristiques techniques de la copropriété,
– Les équipements de la copropriété,
– Les caractéristiques financières de la copropriété.

Ces données sont établies dans un délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l’exercice clos ont été approuvés.

Le décret ajoute que la fiche mentionne la date de délivrance du document, le nom et la signature de l’autorité qui l’a délivrée accompagnés de son cachet.
Celle-ci peut également être extraite du registre national des copropriétés et comporte alors la date de délivrance du document et la mention « fiche délivrée par le registre national des copropriétés sur la foi des déclarations effectuées par le représentant légal ».

Entrée en vigueur

Le présent décret entre en vigueur :
– le 1er janvier 2017 pour les copropriétés de plus de 200 lots,
– le 1er janvier 2018 pour les copropriétés de plus de 50 lots
– et le 1er janvier 2019 pour les autres copropriétés.


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nouveauté: diagnostic global en copropriété

Le Diagnostic technique global est entré en vigueur le 1er janvier 2017

Créé par l’article 58 de la loi ALUR du 24 mars 2014, le DTG n’était pas encore « opérationnel » puisqu’il manquait un décret d’application. C’est chose faite puisque le décret du 28 décembre 2016 est venu préciser les compétences nécessaires aux professionnels chargés de réaliser un tel diagnostic.

Pour rappel

Suite à la loi ALUR, l’article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit qu’à partir de janvier 2017, la réalisation d’un diagnostic technique global (DTG) est obligatoire pour les
immeubles :

  • De plus de 10 ans et qui font l’objet d’une mise en copropriété (article L. 731-4 CCH),
  • Ou qui font l’objet d’une procédure pour insalubrité et pour lesquelles l’administration demande au
    syndic de le lui produire (article L. 731-5 CCH).

Pour les autres immeubles, seule la mise au vote en assemblée générale sur la question d’en faire réaliser un, est obligatoire à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Le DTG comporte :

  • Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs,
  • Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires,
  • Une analyse des améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble,
  • Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ou un audit énergétique,
  • Une évaluation sommaire du coût ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble (notamment sur les 10 prochaines années).

Une fois réalisé, son contenu est présenté en assemblée générale où elle aura à se prononcer sur la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux.

Les apports du décret

Le décret précise les compétences dont doit justifier la personne qui réalise le DTG auprès du syndicat et du conseil syndical (article D. 731-1 CCH).

Les compétences précisées

Elle doit justifier que ses employés, les membres du groupement ou elle-même, s’il s’agit d’une personne physique, possèdent les compétences requises sur :
– les modes constructifs traditionnels et contemporains ;
– les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, … ;
– les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;
– la thermique des bâtiments et les possibilités d’amélioration énergétique … ;
– les textes législatifs et réglementaires traitant de l’habitat et de la construction ;
– la gestion financière des copropriétés ;
– les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.

Par ailleurs, elle doit produire :
– un diplôme Bac +3 dans le domaine des techniques du bâtiment,
– son assurance responsabilité civile professionnelle si elle en souscrit une,
– une attestation sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard du syndic et des entreprises intervenant sur l’immeuble

Enfin, le décret ajoute à la liste des éléments contenus dans le carnet d’entretien, les travaux mentionnés dans le DTG en précisant les équipements ou éléments du bâtiment concernés par ces travaux et l’échéancier recommandé


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multiloc

MULTILOC’ qu'est-ce que c’est ?

Un dispositif inédit pour lutter contre la vacance durable des logements à Paris et favoriser l’accès au logement des jeunes actifs et des classes moyennes.

DESRUE IMMOBILIER a souhaité participer à ce projet et a signé une convention avec la Mairie de Paris pour vous proposer le dispositif MULTILOC’. Il est destiné à mobiliser les logements vacants du parc privé à Paris grâce à un vaste réseau de partenaires et professionnels de l’immobilier engagés aux côtés de la ville pour la réussite de ce projet. Il repose sur une aide à la mise en location fournie aux propriétaires.

En contrepartie, les propriétaires s’engagent à mettre sur le marché leurs biens à un loyer inférieur de 20% aux loyers de référence fixés par le Préfet et d’enrichir ainsi l’offre de logements accessibles dans le parc privé.

Nous sommes à votre disposition pour vous expliquer les avantages financiers à nous confier un mandat de gérance pour signer un bail à PARIS via MULTILOC’.

pour d’avantages de renseignements, n’hésitez pas à appeler notre service location au 01. 43. 26. 31. 20 ou me contacter sur mon adresse E-mail: alexandrafauvage@desrueimmobilier.com.

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