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copropriété: Droit de surplomb


Publié le 18 juillet 2022

Dans la perspective d'atteindre la neutralité carbone d'ici 2050 et de préparer la société et l'économie à un engagement dans la lutte contre le dérèglement climatique et la surconsommation de ressources (suite aux travaux de la Convention citoyenne pour le climat), la loi portant « lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets », dite Loi "Climat et Résilience", a été promulguée et publiée au Journal officiel le 24 août 2021. 

Le « Titre V : SE LOGER » de la loi Climat consacre son chapitre Ier à la rénovation les bâtiments et intègre notamment dans le code de la construction et de l'habitation, un dispositif destiné à faciliter la rénovation énergétique des biens immobiliers construits en limite de propriété, dit « droit de surplomb ». Ce droit vise à anticiper les problèmes de voisinage, source de nombreux contentieux.

L'objectif est de faciliter l'isolation thermique des immeubles par l'extérieur. A cet égard, se pose le problème des travaux portant sur des bâtiments construits en limite de propriété, conjugué à la protection constitutionnelle du droit de propriété.

Jusque-là, la réalisation de ce type de travaux dépendait d'un accord des deux propriétaires, matérialisant l'empiétement ou le surplomb sur la propriété voisine.

Pour éviter ces problématiques, la loi Climat a intégré un article L. 113‑5‑1 au code de la construction et de l'habitation, instaurant désormais un droit de surplomb, qui rend possible l'isolation par l'extérieur d'un bâtiment en limite de propriété, en empiétant d'au plus 35 cm sur la propriété voisine.

Ce droit ne peut être exercé qu'à la condition qu'aucune autre solution technique ne permette de réaliser les travaux d'isolation thermique requis ou que les autres solutions présentent un coût ou une complexité excessifs. De plus, l'ouvrage d'isolation ne peut être réalisé qu'à 2 mètres au moins au-dessus du pied du mur ou du sol (sauf accord des parties).

En outre, une indemnité doit être versée au profit du propriétaire, dont le terrain est surplombé. Les modalités d'exercice de ce droit de surplomb doivent être définies par écrit, constatées par acte authentique ou par décision de justice, écrit devant être publié pour l'information des tiers, au fichier immobilier.

L'exercice de ce droit de surplomb permet également au propriétaire demandeur, de pouvoir installer provisoirement les installations nécessaires à la réalisation de ces travaux d'isolation (consacrant ainsi indirectement, dans ce cas la servitude dite de « tour d'échelle »).

L'article L. 113‑5‑1 au code de la construction et de l'habitation impose au propriétaire du bâtiment à isoler, à notifier à son voisin son intention de réaliser les travaux, auxquels ce dernier a la possibilité de s'opposer, dès lors qu'il justifie d'un motif sérieux et légitime tenant à l'usage (présent ou futur) de son bien. L'article prévoit également une obligation de démontage de l'ouvrage en cas de construction nouvelle, afin de préserver les droits du propriétaire du fond surplombé.

Le décret d'application n° 2022-926 est paru le 23 juin 2022 et définit les modalités d'exercice de ce droit de surplomb. Le décret précise les modalités de mise en œuvre de ce droit, notamment les documents qui doivent être notifiés au propriétaire du fonds à surplomber, les modalités de cette notification, la procédure d'opposition ainsi que le délai de saisine  du Président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, notamment en matière de fixation de l'indemnité que peut exiger le propriétaire du fonds surplombé.

Texte de référence : article L. 113-5-1 du code de la construction et de l'habitation

Décret d'application : Texte du décret  23 juin 2022 n°2022-926

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